高齢者向け賃貸住宅｜高齢者住宅 知っておきたい違いの理由

高齢者向けの賃貸住宅には、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」そして「高齢者向け優良賃貸住宅」という二つの制度がこれまでありましたが、三つ目となる「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」が、２００５年１２月に「高齢者円滑入居賃貸住宅」の中のひとつとして、新しく誕生しました。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」「高齢者向け優良賃貸住宅」の二つについてはこの後のコラムで説明することとし、ここでは「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」について説明します。

現在、ベビーブーム世代が高齢期（６５歳）に達する２０１５年までに、高齢者人口が３,５００万人にも達するという予測がなされています。
このような環境のもと、介護保険制度の持続性を高めて活気ある高齢化社会を築き、予防重視型システムへの移行することが、必要と考えられています。

平たく言えば、「元気なお年寄りの、自立した生活に資する住宅を増やしていく」という視点が重視されているわけです。


そのような観点から2005年12月、高齢者居住安定法にもとづき、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅「高齢者専用賃貸住宅
（高専賃）」が、創設されました。

高専賃は、設備・サービスなどの情報を都道府県に登録する高齢者向け賃貸住宅であり、購入価格帯も比較的手頃なことから、最近は人気が高まってきています。
高専賃は、高齢者の方が比較的元気なうちに、そこに住み替える場所として想定されており、万が一
介護などが必要になった場合には、すぐ外部の事業者に依頼することもできます。

反面、一般的に高専賃は、要介護度が重くなったときの対応が不十分だといわれています。
そのため、デイサービスや訪問介護など他のサービスを連携させながら、対応を工夫する高専賃も
増えてきているようです。

有料老人ホームは、介護サービス等を含む施設の利用権を購入する「終身利用権方式」が多いのですが、この高専賃は入居時に賃貸借契約を結ぶことから、借家人の権利が法律で保護されており、
万一事業者が倒産するような事態になったとしても、住み続ける権利を主張することができます（契約
ですので、もちろん途中解約も可能ですが）。

また、前払家賃や日常生活に関するサービスの有無などについて、事業者に詳細な内容の開示を義務づけていることも、特長となっています。


また高専賃には、「適合型高専賃」と呼ばれるものもあります。

「適合型高専賃」とは、一言で言えば、一定基準にもとづいたゆとりある居住空間とサービスを備えた、いわばグレードアップされた高専賃のことです。
「適合型高専賃」となった場合には、有料老人ホームの届出が不要となります。

食事や介護サービスを提供すると、有料老人ホームに該当してしまい、実質的には「許可制」とも
いわれる厳しい内容の届出を県へ行った上で、様々な制約下に置かれることになります。

しかしながら、一定以上の居室数にトイレや浴室など、設備と運営において一定基準を満たした
「適合型高専賃」となった場合には、有料老人ホームの届出が不要となるため、事業運営者にとっての経営自由度が増すというメリットがあります。

さらに、「適合型高専賃」となった場合には「(介護付）有料老人ホーム」や「ケアハウス」と同様に、介護保険法上の「特定施設」としての指定を受けることもできるようになりました。

このようにメリットの多い「適合型高専賃」なのですが、現在は実質的に指定の判断権を有する地方自治体が、「特定施設」の指定をほとんど行なわない状況になっています。

そのため、「特定施設」である「適合型高専賃」の数はまだ非常に少なく、現状では、「特定施設」の指定を受けない「適合型高専賃」がその主流となっています。

２００７年には医療法人による高専賃の直接経営も解禁され、今後、十分な医療・介護体制を整えた
医療法人による高専賃の運営などが、増えてくるものと見込まれています。

しかしながら、高専賃は、まだその絶対数が少なく、加えて部屋の大きさも料金体系も入居者のタイプも、千差万別となっているのが現状です。

そもそも、高齢者が一人でもいて食事・介護の提供がある場合は、自治体に有料老人ホームとして
届け出る必要があるのですが、高専賃については、居室の広さ・設備・運営などについて一定の要件を
備えたならば、有料老人ホームの届出をする必要がありません。

その結果、規制逃れを目的として、意図的に自らを高専賃として、運営する施設もあるようです。

また、国土交通省の管轄となる高専賃の中には、厚生労働省による改善指導や立入り調査ができない
ことから、利用者への配慮を欠いたサービスが不十分な施設も、存在すると言われています。

したがって、「高専賃であればOK」というわけでは決してないので、入居前に重要事項説明書にも必ず
目を通し、よく比較検討していくことが大切です。

なお、この高専賃については、「財団法人 高齢者住宅財団」のホームページ内「高齢者専用賃貸住宅　登録情報検索」で、全国の登録物件の状況などを調べることができます。

高齢者のための賃貸住宅を探すにはまず最初に、「高齢者円滑入居賃貸住宅」をあたってみるのがお勧めです。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」とは、高齢者がこれから新たに賃貸に入居したいと言った場合、入居を拒まない住宅を指します。物件の貸主が都道府県や指定登録機関に申請し登録している賃貸物件で、高齢者に対応した住宅（段差が無くバリアフリーになっているか、浴室、トイレ、階段に手すりがあるか）になっている事が、登録条件になっています。
一般の賃貸住宅においても高齢者専用の賃貸住宅も登録されている場合があるので、一度探してみる事をおすすめします。

高齢者のなかには、毎月家賃をきちんと支払えるか？という不安を抱えている人がいらっしゃることと
思います。その不安を解消するために、「高齢者家賃債務保証」という制度が用意されています。

「高齢者家賃債務保証」は、「高齢者円滑入居賃貸住宅」の登録物件に入居する満60歳以上の
高齢者に対して、家賃の6ヵ月分に相当する金額を限度として、家賃債務を保証するというものです。
ただし、保証料は、2年間で月額賃料の35％を一括支払いすることが、条件となっています。

なお、前のコラムで述べたとおり、「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とした賃貸住宅については、「高齢者専用賃貸住宅」としても登録することができるようになっています。

この「高齢者円滑入居賃貸住宅」については、「財団法人 高齢者住宅財団」のホームページ内
「高齢者円滑入居賃貸住宅　登録情報検索」で、全国の登録物件の状況などを、調べることができます。

「高齢者向け優良賃貸住宅」は、民間活力を活用した良質な賃貸住宅の供給促進を趣旨とする
「高齢者向け優良賃貸住宅制度」にもとづいた、バリアフリー化され、緊急時対応サービスの利用も
可能な、賃貸住宅です。

入居対象者は、６０歳以上の単身・夫婦世帯の方などとなっています。

「高齢者向け優良賃貸住宅」の建設事業者は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に
もとづいて、建設費の一部補助など各種の支援措置が受けられ、また入居する高齢者の方々に
おいても、所得が少ない場合は、所得に応じた家賃の一部補助が受けられます。


現在、日本ではバリアフリー化された民間賃貸住宅の割合が著しく低く、遅れた状況にあります。

「高齢者の居住の安定確保に関する法律」にもとづいて、賃貸住宅事業者は、高齢者向けの
賃貸住宅の供給計画を作り、都道府県知事の認定を受け、国・地方公共団体にから整備費用の
補助支援などを受けながら、バリアフリーの「高齢者向け優良賃貸住宅」を供給することができます。

車イスを利用される方々にも対応できる広い廊下・トイレの手すりなど種々の設備を有した文字どおりの「バリアフリー住宅」となっています。

加えて、緊急通報システムを整備し、介護専門員や看護師による生活相談・健康相談が受けられるなどの付加サービスが提供されることにより、安心して居住できるつくりの住宅となっています。

高齢化の急速な発展に対応し、良好な居住環境を備えた高齢者向けの住宅の供給を促進させることを目的として、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（略称「高齢者居住安定法」）が、２００１年１０月に施行されました。

この制度のポイントは、「高齢であることを理由として入居を拒否しない賃貸住宅」について貸主が登録し、入居希望者がそれらの登録賃貸住宅を閲覧できるよう、情報の提供を行うことにあります。

２００５年１２月には、「高齢であることを理由として入居を拒否しない賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅について、登録内容を追加しより詳しい情報提供を行う仕組みとして、「高齢者専用賃貸住宅登録制度」をスタートしています。

すでに、国土交通省は高齢者居住安定法に位置付けられている登録住宅制度を改正し、
「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」をこれに追加しています。
（高齢者専用賃貸住宅、これだけ知っておく。のコラムも、あわせてご参照ください。）

これにより、「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」としての登録がされた住宅のうち、各戸の床面積が
２５㎡以上であるなどの一定の要件を満たす住宅が、「適合型高専賃」として介護保険法に規定する
特定施設となるほか、老人福祉法に規定する有料老人ホームの届出も、不要となります。

有料老人ホームの届出の対象外となっていることもあって、今後はこの「適合型高専賃」に、
デイケアなどのサービスを付加したスタイルの「ケア付きの高専賃」が増えてくるのではないか、
と予想されています。
（「介護保険、そしてケア付の高齢者住宅について。」のコラムも、あわせてご参照ください。）