高齢者向け賃貸住宅｜高齢者住宅 知っておきたい違いの理由

高齢者向けの賃貸住宅には、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」そして「高齢者向け優良賃貸住宅」という二つの制度がこれまでありましたが、三つ目となる「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」が、２００５年１２月に「高齢者円滑入居賃貸住宅」の中のひとつとして、新しく誕生しました。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」「高齢者向け優良賃貸住宅」の二つについてはこの後のコラムで説明することとし、ここでは「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」について説明します。

現在、ベビーブーム世代が高齢期（６５歳）に達する２０１５年までに、高齢者人口が３,５００万人にも達するという予測がなされています。

このような環境のもと、介護保険制度の持続性を高めて活気ある高齢化社会を築き、予防重視型システムへ移行することが必要と考えられています。

平たく言えば、「元気なお年寄りの、自立した生活に資する住宅を増やしていく」という視点が重視されているわけです。


そのような観点から2005年12月、高齢者居住安定確保法（高齢者住まい法）にもとづき、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」が、創設されました。

高専賃は、設備・サービスなどの情報を都道府県に登録する高齢者向け賃貸住宅であり、購入価格帯も比較的手頃なことから、最近は人気が高まってきています。

高専賃は、高齢者の方が比較的元気なうちに、そこに住み替える場所として想定されており、万が一
介護などが必要になった場合には、すぐ外部の事業者に依頼することもできます。

反面、一般的に高専賃は、要介護度が重くなったときの対応が不十分だといわれています。

そのため、デイサービスや訪問介護など他のサービスを連携させながら、対応を工夫する高専賃も
増えてきているようです。

有料老人ホームは、介護サービス等を含む施設の利用権を購入する「終身利用権方式」が多いのですが、この高専賃は入居時に賃貸借契約を結ぶことから、借家人の権利が法律で保護されており、
万一事業者が倒産するような事態になったとしても、住み続ける権利を主張することができます（契約
ですので、もちろん途中解約も可能ですが）。

また、前払家賃や日常生活に関するサービスの有無などについて、事業者に詳細な内容の開示を義務づけていることも、特長となっています。

なお、高齢者住まい法の一部が２０１０年５月に改正され、同月１９日から施行されました。

・改正高齢者住まい法リーフレット【PDF】（国土交通省）
・高齢者円滑入居賃貸住宅の登録制度が変わります！【PDF】（国土交通省）

改正法のポイントは、高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）および高齢者専用住宅（高専賃）について、これまで無かった以下の三つの登録基準が新たに設けられたこと、そして今後この三要件を満たさない物件は、たとえこれまで高円賃や高専賃として登録済みの物件であったとしても、登録を抹消されてしまうということです。

（１）高円賃および高専賃の面積や設備に、一定の基準が設けられたこと。

建物・設備に関わる一定基準は以下のとおりです。

・一戸あたりの床面積が原則25m以上
・各戸に原則として、台所・水洗便所・収納設備・洗面設備及び浴室を備えていること

（２）事業者が前払家賃を入居者から取る場合は、算定の内訳を書面で示すと共に、事業者の倒産などに備えて保全措置を講じること。

（３）家事など一定の支援サービスがついている場合は、住居の賃貸借契約書とは別に、サービスの内容や料金の概算額を書面で明らかにした契約を結ばなくてはならないこと。


高専賃は、その定義上高円賃に含まれることから、「高円賃と高専賃の両方とも」改正法の対象になっていることに注意しましょう。

また今回の法改正では、以下でご説明する「適合高専賃」の要件に関わる変更はありません。

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高齢者のための賃貸住宅を探すにはまず最初に、「高齢者円滑入居賃貸住宅」をあたってみるのがおすすめです。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」とは、高齢者がこれから新たに賃貸に入居したいと言った場合、入居を拒まない住宅を指します。

物件の貸主が都道府県や指定登録機関に申請し登録している賃貸物件で、高齢者に対応した住宅（段差が無くバリアフリーになっているか、浴室、トイレ、階段に手すりがあるか等）になっていることが必要です。

なお「高齢者居住安定確保法（高齢者住まい法）」の改正により、高円賃に新たな登録基準が設けられ、２０１０年５月１９日以降は、一定の登録基準を満たした高円賃と高専賃のみが登録できることになりました（登録基準の内容については、高齢者専用賃貸住宅、これだけ知っておく。ご参照）。

２０１０年５月１９日以降は、たとえそれ以前に高円賃として登録されていた物件であっても、新たな登録基準を満たしていないなら、高円賃の登録が抹消されてしまうことにご注意ください。

・高齢者円滑入居賃貸住宅の登録制度が変わります！【PDF】（国土交通省）

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「高齢者向け優良賃貸住宅」は、民間活力を活用した良質な賃貸住宅の供給促進を趣旨とする「高齢者向け優良賃貸住宅制度」にもとづいた、バリアフリー化され緊急時対応サービスの利用も可能な賃貸住宅です。

入居対象者は、６０歳以上の単身・夫婦世帯の方などとなっています。


「高齢者向け優良賃貸住宅」の建設事業者は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」にもとづいて、建設費の一部補助など各種の支援措置が受けられ、また入居する高齢者の方々においても、所得が少ない場合は、所得に応じた家賃の一部補助が受けられます。

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高齢化の急速な発展に対応し、良好な居住環境を備えた高齢者向けの住宅の供給を促進させることを目的として、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（略称「高齢者居住安定確保法」「高齢者住まい法」）が、２００１年１０月に施行されました。

この制度のポイントは、「高齢であることを理由として入居を拒否しない賃貸住宅」について貸主が登録し、入居希望者がそれらの登録賃貸住宅を閲覧できるよう、情報の提供を行うことにあります。

２００５年１２月には、「高齢であることを理由として入居を拒否しない賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅について、登録内容を追加しより詳しい情報提供を行う仕組みとして、「高齢者専用賃貸住宅登録制度」をスタートしました。

これにより、「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」としての登録がされた住宅のうち、一定の要件を満たす住宅が、「適合型高専賃」として介護保険法に規定する特定施設となるほか、老人福祉法に規定する有料老人ホームの届出も不要となります。

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