「中古物件改装型の高齢者住宅」とは。

特に地方においては空き家・空き室対策も兼ねて、既存のアパートや中古マンション・オフィスビルなどを改装し、高齢者住宅として再活用するケースが多く見られます。

対外的に「高齢者住宅」と名乗ってはいても、いってみれば通常の賃貸アパート・下宿と同じであり、入居対象をもっぱら高齢者に絞ってはいるものの、入居条件があえば若い人や高齢でない障害者らも入居できることが特徴です。

高齢者向け共同住宅の、メリットと問題点。 で説明した高齢者向け共同住宅、「グループハウス（グループリビング）」や「コレクティブハウス」等も、広い意味でこれらの高齢者住宅に含まれます。


これらは施設・サービス提供に必要な要件を満たしていないため、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」では無く、またそう名乗ることもできません。

（「サービス付き高齢者向け住宅」、利用者が知っておきたい概要。ご参照）


部屋の広さや介護職員の配置基準が決められている「介護保険施設」でもありません。

ちなみに有料老人ホームの場合、都道府県への開設の届出義務があり、現在は「食事・介護・家事・健康管理のいずれかを提供している」施設であれば、老人福祉法上の届出義務があることになります。

サービス提供は自前の場合はもちろん、外部に委託している場合も該当します。

したがって本来ならば高齢者住宅として老人を一人でも入居させ、施設が一つでも上記のようなサービスを提供している場合は、老人福祉法上は自治体に届出が必要なはずです。


しかし現状では、施設運営側に「高齢者だけでなく若い入居者もおり、アパートである」「食事は利用者が個人で配食サービスを使っているだけ」と主張された場合は、実態としてどうかの判断が難しくなるグレーゾーンも多く、いまだ未届けのまま運営している施設も少なくありません。

無届け有料老人ホームがなかなか無くならない、大きな原因でもあります （無届け有料老人ホームとは何か。その背景と問題点とは。 ご参照）。


入居費用は食費込みで7～12万円ほどと、経済的負担が少ないことが一番のメリットになります。

ごく普通の暮らしができればよく、手厚い介護サービスまでを望まない年金生活者らを中心に人気を集めているようです。

一定の安心感が得られること、集合住宅のため入居者同士の交流により、家族が近くにいない場合の孤独感・孤立感を減らせることも大きいでしょう。

一方で、建前上は「高齢者住宅と言いながらも、本質的には通常の賃貸物件」であることからくるデメリットも、少なくありません。


そもそも他の用途に使われていた既存物件を転用していることが多いため、入居者側から見ると、車椅子での室内移動に適さない、階段や廊下に手すりがないなど、高齢者に住みやすい間取りや部屋のつくりになっていないことが多くなっています。

「一時金」としてまとまった金額の支払いが入居条件に設定されていたり、「介護付」と勘違いしたまま入居する人も絶えないなど、契約前の双方の意思疎通の不備から、入居後にトラブルを招くケースもあります。

トラブルが発生しても施設の所有者と運営者が異なるケースも珍しくないため、話がこじれるケースも少なくないようです。


もちろん介護の専門的訓練を受けた職員がいなかったり、いたとしても夜間などは常駐していないところもあります。

入居者が食事や家事などの助けが必要な場合は、外部サービスを個別に契約して利用することになりますが、介護関連の外部サービス提供施設や医療機関が施設の近くにあるとも限りません。


また退去要件も、調べておく必要があります。

看取りの機能まである施設は実際には非常に少なく、認知症が近隣住民に迷惑を及ぼすほど重篤化した場合、大半の施設で退去せざるを得ないのが実情です。

別の見方をすれば、いずれ特養などに住み替えるまでの一時的な居所として、比較的低廉なこれら「既存物件改良型の高齢者住宅」に住むという選択は、あるかもしれません。


2006年4月の介護保険改正で制度化された「小規模多機能型居宅介護」では、主体となる民間事業者が「高齢者住宅部分」と「デイサービスやショートステイなどのサービス提供する施設」を一体で運営しているケースも多く、利用者にとっても使い勝手の良さが実現しています。

（「ケア付の高齢者住宅」、その長所と短所（２）。 ご参照）


しかし、いわば「ケアの付いていない」これらの高齢者住宅の場合は、個室が確保されているかどうか、どんな内容と質のサービスを提供しているのかすらも、施設ごとに千差万別でよく調べてみないわからないのが実情です。


特養などの介護専門施設の不足を背景に、経済的負担に耐えられずこれらの高齢者住宅に入居している人たちへの住民サービスの一環として、事業者と連携して、入居者の安否確認や病院への送り迎えなど一定のサービスを提供する自治体なども、地方では見られるようです。


いずれにせよ、これら中古物件活用型の高齢者住宅への入居を考える際は、サ高住や介護保険施設よりもさらに一層、慎重な下調べを行うことが必要です。