「シニア向け分譲マンション」、購入前に考えておきたいこと。

当サイトでは、高齢者住宅を主に「入所施設」「賃貸住宅」の二つから整理していますが、「賃貸」ではなく「分譲」マンション、つまり高齢者向けのバリアフリー設備や、入居者からの緊急コールに24時間体制で対応可能な点などをセールスポイントにした、「シニア向け分譲マンション」の人気が最近高まってきています。

とりわけ関西圏において「シニア向け分譲マンション」の開発・販売が進んでおり、その売れ行きも好調なようです。



世間でよく言われる「シニア向け分譲マンション」は、これまでは60歳の定年退職を迎えたいわゆる団塊世代、しかも自立した比較的元気な高齢者層のみをターゲットにしていた感がありました。

しかし最近では、ターゲットとなる高齢者層の細分化がさらに進み、緊急時のサポート体制・施設設備の充実を謳い文句にする物件が、以前より増えてきているようです。

マンションの売れ行きが全国的に鈍化傾向が続くなかで、「シニア向け分譲マンション」の供給は好調で、増加基調が続く見通しとなっています。

大手デベロッパーが建設する物件の中には、差別化のためホテル仕様を前面に出し、大浴場や専用レストラン・娯楽室などを併設した豪華な物件もあります。



「シニア向け分譲マンション」は、「高齢者に対応した設備・サービスが付加されたマンションの販売」となりますが、言ってみれば共通する要素はそれくらいで、高齢者住宅と同様に、とくに定まった定義や要件があるわけではありません。

さほど高齢者のニーズに対する配慮をしていない、普通の分譲マンションに毛の生えた程度のサービスを付帯しただけの物件であったとしても、「シニア向けに設計しました」と宣伝して販売することも、可能なわけです。

また通常のマンション購入同様、入居後は月額管理費や修繕積立金・固定資産税にいたるまで、きっちりかかってくることになります。

高い買い物をしたその後で、物件に期待していた「シニア向け」にかかわるサービス部分の質が「こんなはずじゃ…」となった場合は、その後に方向転換をはかるにしても、大変なエネルギーを費やすことになります。

購入前にはそのマンションのみならず、分譲会社や施行業者の安全性や評価、さらには周辺環境なども含めた十分な調査を、入居者の目線にたって、行うことが大切です。



「シニア向け分譲マンション」は有料老人ホームなどのように一代限りの使用権となる「利用権」方式（「介護付有料老人ホーム」、施設見学前に注意したいポイント（１）。をご参照）ではなく、物件の「所有権」を得られる点は、確かにメリットです。

かりに年月がたった後入居者が亡くなられた場合においても、資産価値のある物件が、相続財産として残ります。

一方、マンションを買うということで、いわば「終の棲家」というイメージを持って入居する方も、それなりに多いはずです。

しかし、入居時には自立していたにせよ、その後数年たってもし重度の要介護状態となった場合など、引き続きそこに住んでいられるかどうかについては、ケース・バイ・ケースと言わざるを得ません。



「シニア向け分譲マンション」に入居後、介護保険を利用する場合は、ケアハウスや自宅にいる場合と同様に、「居宅サービス」（外部の訪問介護サービスなど）を利用することになります。

要支援状態や軽度の介護の場合には対応できても、万一重度の介護や臨機応変な対応が必要となった場合（たとえば認知症となり徘徊（はいかい）の症状を呈している場合など）は、外部のデイサービス事業所などによる対応では、とても間に合わなくなってしまいます（「ケア付の高齢者住宅」、その長所と短所（１）。をご参照）。

かりにそのマンションが24時間対応をうたっているにせよ、入居者にとっては問題となるのは、あくまでその「対応の中身・サービスの質」のはずです。

たとえば、24時間駐在する管理人やスタッフが1～2人いるということだけで、果たしていざという時に、介護付有料老人ホームのような的確な対応がとれるものでしょうか？

そのように状況が大きく悪化するような場合を最初から想定外としているマンション販売業者も、あるいはいるかもしれません。



サービス水準が期待を裏切るものであることが入居後に判明した場合、せっかく高額の購入代金を支払ったにもかかわらず、介護付有料老人ホームなどの介護施設に入居し直すための資金を、ふたたび手当てする必要に迫られることなども、現実にあり得る話です。

購入物件を転売してその資金を充てればよい…という考え方は、危険です。

物件の転売自体がうまくいくかもどうかもありますし、住み替えを予定する介護施設が設定する入居一時金等の支払期限によって、新しい施設への入金・支払いのタイミングがあわないことも十分あり得るからです。


「シニア向け分譲マンション」は、高齢者の自立型の生活に適した居室設計など、適した入居者にとってはメリットが数多くあることも、また確かです。

したがって購入を考える場合は、「いま思い描いている自立型の生活が、万一成り立たなくなった場合はどうするのか」ということへの対応方針も考えに入れた上で、判断されることをおすすめします。