高齢者住宅を分類する切り口としても、「施設（建物）」に着目するか、「介護付か否か」で分類するか、介護付の場合それは「入所型」か「在宅型」か、など、いろいろな切り分け方ができるのが現状で、すんなりと理解しがたくなっているのが現状です。

また、居住権についても、一時金を払い「終身利用方式」で得るのか、通常の賃貸マンションのように
家賃を月払いしていく「（終身）賃貸方式」になるのか、という違いがあります。

ここでは、いちばんイメージしやすいと思われる考え方、すなわち「その高齢者の住む場所における、サービスの受け方」の違いからみた分類を中心に、高齢者住宅を整理していきたいと思います。

すなわち、

・「有料の老人向け施設に住み、介護その他のサービスを受ける”入所施設”タイプ」か、
・「訪問介護など、外部サービスを必要に応じて受ける”賃貸住宅”タイプ」か、

の、主に二つに着目して、高齢者住宅の種類を整理します。

実際上の問題として、高齢者住宅は数多くの種類があるほうがよい、という見方があります。

高齢者住宅といえばまず「有料老人ホーム」をイメージされる方も多いと思いますが、厚生労働省はこれを介護の必要の有無という点から、「介護付」・「健康型」・「住宅型」の３類型に分類しています。

また施設という面からみれば、以下順次説明を加えてまいりますが、介護保険の施設サービスの適用がある「介護保険三施設」の他に、「グループホーム」、「シルバーハウジング」、「ケアハウス（介護利用型」）、「高齢者向け優良賃貸住宅」など、これも様々な名称で呼ばれる、数多くの種類があります（介護施設については、姉妹サイト「介護施設と介護老人福祉・保険施設 その種類と役割」もご参照ください）。

まず、「介護保険が適用される入所施設（介護保険三施設）」について、説明します。

なお、ここで「介護保険が適用される」といった場合は、介護保険の「施設サービス」が適用される(「施設サービス」の利用における自己負担が一割となる）、ということを指します。


どの施設に入所するか、その施設でどんな施設サービスを受けるかは、利用者が介護や医療の状況に応じて自由に選ぶことができます（ただし希望する施設の側に空きがなく入所できない、といった制約はあり得ます）。

訪問介護や訪問入浴、デイサービスやショートステイなどの介護保険の「居宅サービス」、そして「地域密着型サービス」は、(介護付）有料老人ホームやケアハウスなどの「特定施設」や「グループホーム」などの「認知症対応型共同生活介護施設」において、要介護認定に応じて受けることができます。

用語としての「施設サービス」と「居宅サービス」を混同しないようご注意ください。

なお、「介護保険が適用されない入所施設」については、「高齢者住宅の種類と、その違い（3）。」のコラムを、また介護保険については、介護保険、そして「ケア付の高齢者住宅」について。のコラムを、それぞれご参照ください。

それでは、「介護保険が適用される入所施設（介護保険三施設）」について、ご説明します。

（介護保険で定めた「施設サービス」が、適用となる対象施設、ということです。

ただし、介護保険の給付の対象からはずれる「居住費」や｢食費｣そして洗濯代やティッシュ代、理美容代金などの「日常生活費」、いわゆる「ホテルコスト」は、2006年4月の介護保険法改正により全額自己負担となっています。

介護保険の一割負担ですべてが済むわけではないことを、まず注意しておく必要があります。

介護機能に最も重点をおいた施設となっていますが、その分入所者も８０歳以上の高齢者が過半を占めており、退院できないままに看取られる入所者が、相当数に達している現状があります。

(2)「介護老人保健施設」（「老健」と略称）は、リハビリによる在宅復帰の支援を基本的機能としており、３ヶ月ごとに入退所の判定が行われ、そこで入所を継続するか、帰宅となるかが判断されます。

入居期間も最大半年程度に限られ、いずれは退所が必要になるのが、「老健」です。

「介護保険三施設」の中でも中間的な位置づけとなっており、在宅復帰を目指すとは言いながらも、「介護老人福祉施設(特養)」へ入所するまでのつなぎとして扱われる場合も、現実には少なくないようです。

(3)「介護療養型医療施設」は、全国に3,000施設弱、居室数にしておよそ13万床あり、介護保険が適用される、介護と医療の両方を必要とする高齢者が長期療養のために入所する施設です。

「介護療養型医療施設」は、「介護保険型療養病床(介護療養病床）」とも言われ、かつての「老人病院」にあたる医療施設です。

高度な手術などは行われないものの、一般の病院と変わりなく、医師が２４時間体制で治療にあたっています。

入居費用も、施設により高額なものから、リーズナブルな水準まで様々といえますが、支払方法は一般に、「入居一時金」と「月額利用料」の組み合わせによる合計となります。

最近では「入居一時金」不要という有料老人ホームも増加していますが、そのようなケースでは通常他の介護施設へ移るまでの短期入所などが想定されていることもあり、一般に「月額利用料」が高く設定されています。

また、有料老人ホーム独自に別途の追加料金をオプション費用として設定している施設が多く、これが「月額利用料」に追加されて、最終的な月額負担が結構な金額に達するケースが多いようです。

いずれにせよ、施設入居・設備運営に係わる費用は、入所者が全額負担することになります。

「有料老人ホーム」への入居は、あくまで「施設の経営者と、入居者との自由意志にもとづく契約」だからです。


「有料老人ホーム」は、厚生労働省の分類にもとづき「健康型」「住宅型」「介護付」の３類型に分けられています。

介護保険の導入以降、有料老人ホーム、とりわけ「（介護付）有料老人ホーム」の数は急激に増加しました。

現在は「（介護付）有料老人ホーム」が、「有料老人ホーム」全体のほぼ８割を占めています。

入所まで数年待ちはザラといわれるくらいに競争率の厳しい「介護老人福祉施設（特養）」に入るための待機者の増加や、入所期限が原則３ヶ月となっている「介護老人保健施設（老健）」を退所せざるを得なくなった段階で受け皿として入所する利用者の増加が、その背景にあると言われています。


有料老人ホームでは、「施設サービス」でなく、訪問介護や訪問入浴・デイサービスやショートステイなどの「居宅サービス」を、要介護認定に応じて受けることになります。

（「（介護付）有料老人ホーム」であれば、特定施設入居者生活介護（居宅サービス）か施設が契約した外部の事業者が提供するサービス、そして「（住宅型）有料老人ホーム」であれば、入居者自身が外部の事業者を選んで契約してサービスを受けるかたちになります。）

【（健康型） 有料老人ホーム】

高齢者向けの居住施設で食事等のサービスが付いていますが、自立した高齢者のみを対象とするものであり、介護サービスは提供されない施設です。

施設数は全国で５０施設程度と、まだ多くはありません。

要介護になった場合は、契約を解除し、退去しなくてはなりません。

そのため介護が必要となった場合、介護サービスが受けられる施設へのスムーズな住み替えができるかどうかを事前に考えておくことが、大変に重要です。

【（介護付） 有料老人ホーム】

「有料老人ホーム」や「ケアハウス」のなかで、人員配置や設備の基準を満たした施設は「特定施設」と呼ばれ、そこで受けられる「居宅サービス」は「特定施設入居者生活介護」と呼ばれます。

（介護付） 有料老人ホームは自治体から「特定施設入所者生活介護」の指定を受け、その介護施設のスタッフが介護サービスを提供する有料老人ホームです。

ちなみに、「特定施設入所者生活介護」の指定を受けていない有料老人ホームは、広告・パンフレットなどで「介護付」「ケア付」と表示することができないので、注意する必要があります。

この（介護付）有料老人ホームの施設数は全国で２０００施設以上に達し、すべての有料老人ホームの約８割を占める状況となっています。

余談ですが、そもそも（介護付）有料老人ホームを目指しながら、「特定施設入所者生活介護」の
指定が自治体から受けられない段階で施設運営をはじめた有料老人ホームが、自らを「高齢者住宅」と呼称している場合もあるようです。

サービスの提供の仕方としては、すべての介護サービスを施設スタッフが行う「一般型」タイプと、施設が契約した外部の事業者に部分的に任せる「外部サービス利用型」タイプがあります。

もっとも、（「外部サービス利用型」の介護付）有料老人ホームは「一般型」に比べ、全国的にまだそれほど数が多くないようです。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」「高齢者向け優良賃貸住宅」の二つについてはこの後のコラムで説明することとし、ここでは「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」について説明します。

現在、ベビーブーム世代が高齢期（６５歳）に達する２０１５年までに、高齢者人口が３,５００万人にも達するという予測がなされています。

このような環境のもと、介護保険制度の持続性を高めて活気ある高齢化社会を築き、予防重視型システムへ移行することが必要と考えられています。

平たく言えば、「元気なお年寄りの、自立した生活に資する住宅を増やしていく」という視点が重視されているわけです。


そのような観点から2005年12月、高齢者居住安定確保法（高齢者住まい法）にもとづき、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」が、創設されました。

高専賃は、設備・サービスなどの情報を都道府県に登録する高齢者向け賃貸住宅であり、購入価格帯も比較的手頃なことから、最近は人気が高まってきています。

高専賃は、高齢者の方が比較的元気なうちに、そこに住み替える場所として想定されており、万が一
介護などが必要になった場合には、すぐ外部の事業者に依頼することもできます。

反面、一般的に高専賃は、要介護度が重くなったときの対応が不十分だといわれています。

そのため、デイサービスや訪問介護など他のサービスを連携させながら、対応を工夫する高専賃も
増えてきているようです。

有料老人ホームは、介護サービス等を含む施設の利用権を購入する「終身利用権方式」が多いのですが、この高専賃は入居時に賃貸借契約を結ぶことから、借家人の権利が法律で保護されており、
万一事業者が倒産するような事態になったとしても、住み続ける権利を主張することができます（契約
ですので、もちろん途中解約も可能ですが）。

また、前払家賃や日常生活に関するサービスの有無などについて、事業者に詳細な内容の開示を義務づけていることも、特長となっています。

なお、高齢者住まい法の一部が２０１０年５月に改正され、同月１９日から施行されました。

・改正高齢者住まい法リーフレット【PDF】（国土交通省）
・高齢者円滑入居賃貸住宅の登録制度が変わります！【PDF】（国土交通省）

改正法のポイントは、高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）および高齢者専用住宅（高専賃）について、これまで無かった以下の三つの登録基準が新たに設けられたこと、そして今後この三要件を満たさない物件は、たとえこれまで高円賃や高専賃として登録済みの物件であったとしても、登録を抹消されてしまうということです。

（１）高円賃および高専賃の面積や設備に、一定の基準が設けられたこと。

建物・設備に関わる一定基準は以下のとおりです。

・一戸あたりの床面積が原則25m以上
・各戸に原則として、台所・水洗便所・収納設備・洗面設備及び浴室を備えていること

（２）事業者が前払家賃を入居者から取る場合は、算定の内訳を書面で示すと共に、事業者の倒産などに備えて保全措置を講じること。

（３）家事など一定の支援サービスがついている場合は、住居の賃貸借契約書とは別に、サービスの内容や料金の概算額を書面で明らかにした契約を結ばなくてはならないこと。


高専賃は、その定義上高円賃に含まれることから、「高円賃と高専賃の両方とも」改正法の対象になっていることに注意しましょう。

また今回の法改正では、以下でご説明する「適合高専賃」の要件に関わる変更はありません。

「高齢者円滑入居賃貸住宅」とは、高齢者がこれから新たに賃貸に入居したいと言った場合、入居を拒まない住宅を指します。

物件の貸主が都道府県や指定登録機関に申請し登録している賃貸物件で、高齢者に対応した住宅（段差が無くバリアフリーになっているか、浴室、トイレ、階段に手すりがあるか等）になっていることが必要です。

なお「高齢者居住安定確保法（高齢者住まい法）」の改正により、高円賃に新たな登録基準が設けられ、２０１０年５月１９日以降は、一定の登録基準を満たした高円賃と高専賃のみが登録できることになりました（登録基準の内容については、高齢者専用賃貸住宅、これだけ知っておく。ご参照）。

２０１０年５月１９日以降は、たとえそれ以前に高円賃として登録されていた物件であっても、新たな登録基準を満たしていないなら、高円賃の登録が抹消されてしまうことにご注意ください。

・高齢者円滑入居賃貸住宅の登録制度が変わります！【PDF】（国土交通省）

（ちなみに、「グループホーム」は、要介護１-５の認定を受けている認知症高齢者に入居が限定され、介護保険の居宅サービスである「認知症対応型共同生活介護」の適用があります。

また「グループホーム」では、「通所介護（デイサービス）」「短期入所生活介護（ショートステイ）」もサービス提供しています。

これに対して「グループリビング」は別名「グループハウス」とも呼ばれ、認知症高齢者だけに限定されることもなく、施設の運営形態もさまざまとなっています。）

高齢者同士が共同で暮すことの最大のメリットとしては、高齢者の孤立感・疎外感を防ぎ、家庭的な雰囲気による日常生活やリハビリが可能になることで、生活の質をあげていくことができる点にある、といえるでしょう。

一方で、これまでの高齢者向け共同住宅においては、年金で支払える程度の家賃をベースに建物を設計したり、下宿や量の改築により発足したと言う経緯から、現実には６～８畳一間の物件などもかなり多い状況です。

入居希望者が二間を希望するなど、住宅スペースにゆとりを求めてくる事から生じるニーズと現実とのずれも大きくなってきました。 このため、より希望条件に適合した施設に入居希望者が集中してしまい、他の物件には人が集まらなくなって、入居者の募集に苦労する事態も起きているようです。

「グループリビング」は、比較的元気な高齢者が、調理・そうじ・食事などの行為を共にしながら、仲間とともに一つ屋根の下で、自発的に助け合って生活するという、住み方・暮らし方のことです。

そして、そのような住み方・暮らし方をしている人達が暮らす住宅施設が、「グループハウス」と呼ばれています。

「グループホーム」はよく似た言葉ですが、こちらは要支援・要介護の認定を受けている認知症高齢者が入居する施設であり、「（介護予防）認知症対応型共同生活介護」として、介護保険の給付があります。

比較的健康な高齢者が主体であり、必ずしも介護を伴わない共同生活である「グループリビング（グループハウス）」と、区別されるところです。

厚生労働省もかねてより、現在の「グループリビング（グループハウス）」のような、まったく知らない人たちが集まって暮らす生活スタイルの研究を続けていたことから、介護保険制度の発足時に「高齢者共同生活支援事業」をスタートしました。

しかし、助成対象として、「５人から９人」の「おおむね６０歳以上の高齢者で、同一家屋内で食事等、お互いに生活を共同化できるもの」と、一定の指定条件を課したことから、その指定条件を満たせぬ施設も多く、助成金を受けずに独自に活動する「グループリビング（グループハウス）」のほうが、 数としては多いようです。

広めの中古住宅や賃貸アパートなどを改装し、入居者は個室で生活しながら、食堂・ダイニング・風呂などの共同スペースで、生活の一部を共同化します。

共同生活のための比較的ゆるやかなルールをつくり、食事どきなどを除いて、個人で一人一人ができるだけ自立した生活を送るのが、グループリビングのイメージです。

そして医療や介護サービスが必要になった場合は、提携先の病院や居宅・訪問・通所介護のサービス事業所から、自分で医療やサービスを選んで、利用します。